從住宅地產到商業地產,再到產業地產,“轉型”已成為當下房地產市場的熱門詞。新型城鎮化是以人為中心的城鎮化,其實也是以產業為主導的城鎮化。隨著產業地產市場化不斷加深,介入產業地產開發運作的市場化主體愈發多元化,各類主體在其中發揮的作用、獲取經濟效益的方式、發展趨勢及成長空間都呈現出不同的態勢。
產業地產的核心是產業,比之商業地產,其涉及領域更為寬泛,其復雜程度更不是住宅地產可以比擬。中商產業研究院是國內產業地產規劃領域的領先企業,擅長產業、地產和金融的融合策劃,擁有產業地產開發運營全程服務經驗。中商產業研究院認為,進軍產業地產,首先要理解產業,理解什么樣的產業適合在市場化主導開發的產業載體進行集聚集群發展。
類型 | 典型企業 | 優勢 | 不足 |
---|---|---|---|
房地產開發商轉型探索新增長點 | 碧桂園、萬科、綠地、保利 | 傳統地產開發領域積累了大量經驗,同時也擁有較好的融資能力 | 由于長期的住宅開發的慣性思維,產業地產商業模式并不非常清晰 |
傳統產業地產商持續發力全國布局 | 華夏幸福、聯東、天安、招商蛇口 | 擁有較為成熟的商業模式和多年深耕的品牌影響力 | 面臨著重資產化、運營模式等等的問題 |
政府主導園區企業積極轉型升級強化運營機制 | 張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新 | 多年發展體系成熟,國家政策政策支持 | 異地可復制能力低 |
制造實體企業向產業地產延伸 | 海爾、中興、三一重工、玉柴集團 | 擁有良好的產業鏈資源,比較貼近自身發展需求,也易于產業集聚 | 在開發、設計、建設等方面經驗不足,產業協同發展方面有較大局限 |
金融類企業跨界產業地產 | 復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團 | 擁有強大的資本后盾和資本運營能力 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
互聯網巨頭悄然布局 | 騰訊、京東、阿里菜鳥、百度 | 足夠任性巨額資本,自身業態及影響力易于產業集聚 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
1、「商業+」 模式
在購物中心植入「電競、教育醫療、樂園」等美好生活實現需要的IP服務行業,打造城市名片,助力企業以「綜合體」模式拿地,同時為商業引流。
2、TOD模式
以公共交通為導向的發展模式,通過交通樞紐與商業功能的相互結合及整體規劃,實現并加快城市一體化進程。
五種創新拿地模式各有側重,每一種方式的進入門檻也不同,房企可根據企業自身特點、優劣勢比較以及對應的風險評估采用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷發展,新的拿地模式也會不斷涌現,這方面也亟需房企的探索與創新能力。
文旅小鎮模式 | 大健康模式 | 科技產業模式 | 農業扶貧模式 | 商貿綜合模式 | |
選址 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 市中心城郊 |
房企進入比重 | ★★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★ | ★★ |
房企進入門檻 | ★ | ★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
模式風險 | ★★ | ★★ | ★★ | ★ | ★★ |
成熟度評估 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
規劃模式上,產業地產應以協同規劃構建多級聯動的運營資源整合能力
從商業模式上,產業地產應變“租售模式”為“全產業鏈模式”
選擇優質項目,向開發商進行土地出讓,獲取土地出讓收益
對已經建成的物業項目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益
前期打造公共基礎設施或服務平臺,吸引其他項目投資,獲得后期發展收益
通過高收益項目獲得盈利,來彌補公共基礎類項目,平臺類項目等低盈利性項目的投入
為企業提供免費辦公場所和相關的創業輔導,通過控股入駐的初創企業的,獲取退出收益
從開發模式上,產業地產應嘗試打造產銷一體的“協同開發平臺”
行業聯盟;產品定制,以銷定產。
資金聯盟;如星浩資本。
技術、渠道、專業服務資源網絡。
產融智府多元合作。
從運營模式上,產業地產要做二看三求四——探索產業園區4.0模式
園區本身服務--純開發商思維,典型“租售模式”,因此,園區服務僅停留在物業管理、園區安防。衛生、停車等最基本服務。
企業基本服務--政府型園區為主為招商需求,為企業提供一系列基本服務,包括企業的行政手續代辦、園區招聘會、企業的專業咨詢服務等。
企業增值服務--關注企業的成長涉足銷售服務、采購服務、研發服務、品牌服務、融資服務等增值服務,助力企業降低經營成本,提高利潤空間。
投資孵化服務--園區運營主體“以時間換空間”來“賭未來”介入入駐企業實體經營,為其提供創業孵化、股權投資、公共平臺與企業共同成長。
開發者始終保持將產業做大做實的心態,認真、科學地制定園區的產業發展規劃,并按照產業發展規劃制定園區招商策略。
園區開發者具備一定的產業服務能力,圍繞上下游產業鏈及企業生命周期可衍生出形式各樣的生產性服務需求,通過產業服務增加園區的盈利空間,同時增強園區吸引力。
過去,園區過分強調經濟功能而忽略社會功能,難以滿足人的基本需求
未來,更強調人的因素,更強調社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區里面能夠真正體會到產業、生活的相結合、產業與城市的相結合。
開發商發揮入駐企業優勢,采用產業投資基金或物業入股方式對成長型企業進行孵化培育,待孵化企業被并購或上市后,通過分享成長紅利獲取資本增值,形成既當“房東”又當“股東”模式
通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、上市服務等措施,打造園區融資基本環境,構筑融資服務平臺,構建園區產業發展的資金蓄水池
政府層面:園區開發融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局。市場層面:園區開發融資將更多的向REITS方向發展,以降低融資成本。
產業園區都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位,專注于所定位的功能與產業。
利用互聯網打造電商平臺,不斷集聚產業資源,優化產業組織,高效、無邊界地把各種信息對接起來,提高園區地產產業效率。
突破傳統招商模式,園區通過微博微信等形式進行微營銷,同時,通過粉絲效應打造圈層社區,形成良好地業界口碑
產業園區都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位,專注于所定位的功能與產業。
10000+
累計企業服務案例100+
政府招商500+
招商合1000+
商會2000萬+
企業數近20年
產業咨詢經驗1億+
數據總量50+
項目研究模型100場
項目圓桌會議5萬+
內部知識庫文件項目位于襄陽市西南部九集鎮;規劃面積約為6520畝;以復合型農產品為主導產業,兼顧發展生態農業、觀光農業,將特色旅游業作為輔助產業,促進無煙化發展;項目充分考慮場地的肌理及地塊價值,規劃結構為“一核、一心、兩軸、四區、多滲透”,努力將其打造成漢江生態經濟帶上的“明珠”。
項目位于株洲市天元區南端;規劃用地2.95平方公里;打造現代生態農業、休閑旅游、田園居住復合功能于一體的鄉村田園綜合體,大力發展休閑業,積極推動加工業和服務業;規劃結構為以現代農業區、田園居住區和休閑旅游區構成的“四園三區一中心“,打造中南地區田園綜合體的標桿性項目。
項目緊鄰合肥蜀山區;用地約10000畝;依托自然資源和農墾企業資源,打造集生態主題公園、現代農業、特色風情水街、文創產業園,生態休閑社區、健康雙養社區于一體的城郊度假休閑目的地。保留鄉村原生態,融合循環農業、創意農業、農事體驗等創新形式,展現農民生活、農村風情和農業特色。
項目位于宜昌市夷陵區小溪塔鎮北部;規劃總面積約10.79平方公里;以“太陽”文化為主題特色,總體定位為國家級田園生態型旅游度假區;規劃“一水銜雙珠,環山三立面,兩軸串五區“,構筑集生態休閑、鄉村旅游、文化體驗、商務會議、婚慶蜜月、康體娛樂、養生度假等于一體的旅游度假區。
項目位于江蘇鹽城市內;規劃面積約7平方公里;定位建設以聯系城市生態系統與綠色游憩系統,統領展示、科研、教育為一體的綠色生態硅谷,打造 “高效農業、都市農業、觀光農業”特色園區;其規劃結構為“一環、一核、兩帶、三片”統籌六大功能片區,以此展現“水綠鹽城“風貌。
項目位于南京市江寧區內;規劃總用地面積約430平方公里;定位為中國大都市近郊地區美麗鄉村建設示范區,發展現代農業和旅游業,形成生活體驗、休閑娛樂、健康養生三大類;規劃形成“一廊、兩線、兩區、多主題” 的空間結構,將示范區建設成為“形神兼備、美麗于形、魅力于心”的美麗鄉村。
青島紅木特色小鎮位于青島西海岸新區的董家口循環經濟區內;占地面積約5500畝;項目構筑其所屬青島地域文化的獨具特色,重點發展海洋新興產業、海洋文化產業、濱海旅游業、海洋金融服務業;在總體規劃中提出“一軸一帶,雙核六區”的空間結構,將其培育成獨特的新型城鎮化標桿。
黃河城北項目位于青海省西寧市;規劃面積500畝;其立足青海高原特色資源,總體定位為高原健康小鎮核心區,發展高原生物產業、健康食品產業、文化創意產業、現代服務業的“2+2”產業體系;規劃形成“一軸、一心、兩帶、六片區、多節點”的規劃結構,打造宜居宜業宜游的都市創新產業活力區。
夢想小鎮位于杭州市余杭區—未來科技城的核心地帶;占地面積347.4公頃;項目定位為激情創業、快樂休閑、幸福生活、鄉愁記憶四大目標,集互聯網、基金產業和六大產業聚落于一身;空間結構以博覓交流、生態休閑、歷史文化三大特色軸線組織空間功能,將打造成為年輕人的創業圓夢之地。
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